Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
Bên Nợ:
Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm.
Bên Có:
Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư.
Số dư bên Có:
Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh nghiệp.
(3) Bổ sung TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tài khoản 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ được bổ sung thêm tài khoản cấp 2 TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư của doanh nghiệp. Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư được phản ánh vào tài khoản này bao gồm:
– Doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư là số tiền cho thuê tính theo kỳ báo cáo;
– Doanh thu bán bất động sản đầu tư là giá bán của BĐS đầu tư.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Bên Nợ:
– Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp (nếu có);
– Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư sang TK 911 “Xác định kết quả kinh doanh”.
Bên Có:
Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh trong kỳ.
Tài khoản này không có số dư cuối kỳ.
(4) Bổ sung TK 1567- Hàng hoá bất động sản
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hoá bất động sản của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản.
Hàng hoá bất động sản gồm:
– Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường;
– Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 1567- Hàng hoá bất động sản
Bên Nợ:
– Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán;
– Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho;
– Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán
– Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê.
Bên Có:
– Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất động sản đầu tư;
– Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ.
(5) Bổ sung nội dung phản ánh của TK 241 – XDCB dở dang
Bên Nợ:
– Chi phí mua sắm bất động sản đầu tư (trường hợp cần có giai đoạn đầu tư xây dựng);
– Chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư;
– Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Bên Có:
– Phản ánh giá trị bất động sản đầu tư hình thành qua đầu tư xây dựng đã hoàn thành;
– Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Số dư bên Nợ:
– Giá trị bất động sản đầu tư đang đầu tư xây dựng dở dang.
– Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ
(6) Bổ sung nội dung phản ánh của TK 632 – Giá vốn hàng bán
Bên Nợ:
– Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong kỳ;
– Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư;
– Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư trong kỳ;
– Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý trong kỳ;
– Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ.
Bên Có:
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh.
3.2 .2- Hướng dẫn bổ sung một số phương pháp kế toán liên quan đến BĐS đầu tư:
(1) Kế toán trích khấu hao bất động sản đầu tư
1- Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).
2- Trường hợp giảm giá bất động sản đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tư (xem hướng dẫn hạch toán TK 217).
(2) Kế toán xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư
1- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…
2- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…
3- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao , ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là bất động sản đầu tư)
Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)
(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 – XDCB dở dang.
4-Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
4.1- Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
(Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…
4.2- Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:
a) Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,…
b) Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang.
(3). Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
1- Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
1.1- Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.
a) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế.
– Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (theo giá chưa có thuế
GTGT)
Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).
– Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
– Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
– Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 531 – Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu
trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động cho
thuê tài sản không được thực hiện)
Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).
b) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
– Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều năm, ghi:
Nợ các TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận được).
Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
– Sang kỳ kế toán sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
(Doanh thu của kỳ kế toán).
– Cuối mỗi kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.
– Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Nợ TK 531 – Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu trong kỳ)
Có các TK 111, 112…. (Tổng số tiền trả lại).
1.2- Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt động theo từng kỳ:
a) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế:
– Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.
– Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
b) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
– Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư (cho thuê hoạt động), ghi:
Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
– Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.
– Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.
2- Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động , ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).
3- Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi:
a) Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331, 334,…
b) Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động (Mục D Phần I – Thông tư số 105/2003/TT-BTC ngày 4/11/2003 về Hướng dẫn kế toán thực hiện sáu (06) chuẩn mực kế toán ban hành theo Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
(4). Kế toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư
1- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ , ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giá bán
chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).
2- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
3- Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:
3.1- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:
– Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thực hiện”, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
(Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
(Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)
Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 –Thuế GTGT).
– Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong kỳ, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính.
– Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:
Nợ các TK 111, 112.
Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.
3.2. Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp không thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:
– Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả
ngay có cả thuế GTGT)
Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Số chênh
lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và
giá bán trả ngay có thuế GTGT).
– Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 333- Thuế và các khoản phải nộp NN (3331 – Thuế
GTGT phải nộp).
– Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính.
– Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
3.3- Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
3.4- Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331.
Trả lời